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大洋网友：凌空一击
2008年07月21日 09:46:48
08年后房地产市场思考
一、从限价房开始，开发商的分化
2008年2月16日，广州，国内首个限价房项目正式发售。限价房究竟是一个什么东西？众说纷纭，市场人士尤其反应激烈。正在召开的广州市08年政协会议上，广州市政协委员、合富辉煌集团董事长扶伟聪就直言限价房破坏了社会和谐，破坏了市场经济秩序。毫无疑问的是，在纯粹的市场经济条件之下，限价房显然是一个错误的产物，然而纵观全球，即便在西方发达国家，也或明或暗地存在着政府宏观调控下的各式住宅，更不用说国民整体经济仍处于国家政策较强调控之下的中国市场。因此，无论从哪个角度来说，限价房都已成为了一个各方都不得不正视的既成事实。
楼价是高是低？以广州的一组数据为例，04年、05年、06年和07年的楼价升幅分别为18.8%、10.8%、24.5%和33.2%，比起通常所说的每年10-15%的健康升值范围，楼价是高是低，恐怕明白人心中都会很明白了。
但是商品房的价格不可能暴跌，香港十年前的经历可谓前车之鉴，但是不降的话，这个市场还可能挺得过去吗？笔者理解的限价房就这样应运而生了，除了楼价限高以外，限价房从区位到拿地再到建设，和一般的商品房真的没有什么差别了。但是，根据已出让的结果来看，限价房用地基本上都被大型开发商所拿走，也就是说，大型开发商只需把今后一两年内的开工计划主要集中于限价房的建设上百，楼市的价格几乎必然要下降了。
由此，再过一两年，开发的淘汰与分化也必然随之而来，由是，再回想起万科王石先生07年底那个出人意料的“三四年后再买房”的建议，原来真的是意味深长啊！
二、从商业地产开始，中介商的分化
房地产中介商究竟应该扮演一个什么样的角色？在国内一直是一个很含糊不清的话题。但是放眼香港以及欧美等发达地区，这个问题其实早已回答得相当清楚明白，例如香港的中原地产与同样以香港为主要发源地的戴德梁行之间的业务差异就相当明显了。如果套用国内的相应标准，似乎就是“房地产经纪人”与“房地产估价师”之间的差异。笔者近期关注到一则财经消息，那就是仲量联行新近收购了西门(远东)有限公司,该公司主要提供企业提供上市（IPO）、并购重组及财务评估等服务。也就是说与戴德梁行同为全球五大行的仲量联行在业务上与投资银行、咨询公司等相接近了。
近年来，中国在住宅市场狂飙突进的同时，商业地产（商铺、写字楼）、工业地产等市场同样突飞猛进，相关开发商的市场需求早已从原来单一的市场销售，发展到运营管理、资本运作、区域及政策研究等多元化领域。如果用外资企业来涵盖这些业务领域的话，将会包括中原、戴德梁行、麦肯锡、美林等众多鼎鼎大名的巨头。
“中国三十年，等于西方三百年”这句话直观地表明了中国社会经济发展历程的艰巨性、复杂性与机遇性。戴德梁行、麦肯锡、美林们是欧美国家在数百年的漫长发展过程当中逐步各自形成的，可谓是具有明显的西方特色的模式。然而，中国的情况却又如此不同，几乎是“美国的幅员+日本的密度+欧洲的多样性”，我国的中介企业能够发展出相应的模式吗？就例如是“中原+戴德梁+麦肯锡”。这真的是一个极具挑战性的巨大机遇！
三、从银行贷款控制开始，金融机构的分化
国有银行从来都是开发商背后的资本供应商，楼市火了这么多年，从来不见国有银行的存款余额下降，但是，06年开始的股市火爆，立马就把国有银行的存款余额拉走了不少。当然，这是由许多政策因素共同造成的，例如各种投资渠道不畅、能够与银行相抗衡的各种金融形式太弱小，等等。但是随着金融形势的不断变化，以国有银行为代表的我国金融机构也开始要进入实质性改革的阶段了。
2004年起，中国银行进入负利率时代，同一年发生“铁本事件"，国家严厉调控基础建设领域的投资，其后05-07年三年间全国各大城市的楼价开始暴涨。但是随着国家对房地产行业的加紧调控，而且在这三年间，国内陆续开放了其他的一些投资渠道，房地产虽然仍然是较大宗的保值增值投资，但很显然，其在过去三年间那种在投资市场上”唯我独尊“的地位将会受到不小程度的削弱。
从2004年开始，广东省企业向外转移的趋势越来越明显，而长三角、环渤海接纳产业的势头却愈加猛烈，这一趋势到07年益加显著，这个趋势也暗示了，至少从人口量的角度，广东省房地产市场的真实需求量未必真的如预期的那么乐观。
投资热点与区域的深刻变化，对习惯于惯性思维的国内金融机构而言，真的是一个极大的挑战。再加上国家不断从紧的宏观调控政策，看来国内金融机构不狠下一番真功夫的话，这次恐怕不容易过关了。
四、对07年几个突出言论的简评
1、“买涨不买跌”
如果中国房地产市场永远充斥的都是这样简单的投机思维与论调的话，楼市的前景真的非常堪忧。
2、“长期看涨”
总的来说，这句是“正确的废话”。相信只要是中学文化程度的人都会很明白我国“人多地少”的国情，“长期看涨”这样的简单结论竟然还算得上是一个专业结论？
3、“面粉贵过面包”
“通过地价促楼价，通过楼价促股价”，国内房地产市场主要是以香港楼市作为范本的，但是对于行业的风险管理却远远未学到家，只是做足了“炒高地皮”等表面文章。
一、从限价房开始，开发商的分化
2008年2月16日，广州，国内首个限价房项目正式发售。限价房究竟是一个什么东西？众说纷纭，市场人士尤其反应激烈。正在召开的广州市08年政协会议上，广州市政协委员、合富辉煌集团董事长扶伟聪就直言限价房破坏了社会和谐，破坏了市场经济秩序。毫无疑问的是，在纯粹的市场经济条件之下，限价房显然是一个错误的产物，然而纵观全球，即便在西方发达国家，也或明或暗地存在着政府宏观调控下的各式住宅，更不用说国民整体经济仍处于国家政策较强调控之下的中国市场。因此，无论从哪个角度来说，限价房都已成为了一个各方都不得不正视的既成事实。
楼价是高是低？以广州的一组数据为例，04年、05年、06年和07年的楼价升幅分别为18.8%、10.8%、24.5%和33.2%，比起通常所说的每年10-15%的健康升值范围，楼价是高是低，恐怕明白人心中都会很明白了。
但是商品房的价格不可能暴跌，香港十年前的经历可谓前车之鉴，但是不降的话，这个市场还可能挺得过去吗？笔者理解的限价房就这样应运而生了，除了楼价限高以外，限价房从区位到拿地再到建设，和一般的商品房真的没有什么差别了。但是，根据已出让的结果来看，限价房用地基本上都被大型开发商所拿走，也就是说，大型开发商只需把今后一两年内的开工计划主要集中于限价房的建设上百，楼市的价格几乎必然要下降了。
由此，再过一两年，开发的淘汰与分化也必然随之而来，由是，再回想起万科王石先生07年底那个出人意料的“三四年后再买房”的建议，原来真的是意味深长啊！
二、从商业地产开始，中介商的分化
房地产中介商究竟应该扮演一个什么样的角色？在国内一直是一个很含糊不清的话题。但是放眼香港以及欧美等发达地区，这个问题其实早已回答得相当清楚明白，例如香港的中原地产与同样以香港为主要发源地的戴德梁行之间的业务差异就相当明显了。如果套用国内的相应标准，似乎就是“房地产经纪人”与“房地产估价师”之间的差异。笔者近期关注到一则财经消息，那就是仲量联行新近收购了西门(远东)有限公司,该公司主要提供企业提供上市（IPO）、并购重组及财务评估等服务。也就是说与戴德梁行同为全球五大行的仲量联行在业务上与投资银行、咨询公司等相接近了。
近年来，中国在住宅市场狂飙突进的同时，商业地产（商铺、写字楼）、工业地产等市场同样突飞猛进，相关开发商的市场需求早已从原来单一的市场销售，发展到运营管理、资本运作、区域及政策研究等多元化领域。如果用外资企业来涵盖这些业务领域的话，将会包括中原、戴德梁行、麦肯锡、美林等众多鼎鼎大名的巨头。
“中国三十年，等于西方三百年”这句话直观地表明了中国社会经济发展历程的艰巨性、复杂性与机遇性。戴德梁行、麦肯锡、美林们是欧美国家在数百年的漫长发展过程当中逐步各自形成的，可谓是具有明显的西方特色的模式。然而，中国的情况却又如此不同，几乎是“美国的幅员+日本的密度+欧洲的多样性”，我国的中介企业能够发展出相应的模式吗？就例如是“中原+戴德梁+麦肯锡”。这真的是一个极具挑战性的巨大机遇！
三、从银行贷款控制开始，金融机构的分化
国有银行从来都是开发商背后的资本供应商，楼市火了这么多年，从来不见国有银行的存款余额下降，但是，06年开始的股市火爆，立马就把国有银行的存款余额拉走了不少。当然，这是由许多政策因素共同造成的，例如各种投资渠道不畅、能够与银行相抗衡的各种金融形式太弱小，等等。但是随着金融形势的不断变化，以国有银行为代表的我国金融机构也开始要进入实质性改革的阶段了。
2004年起，中国银行进入负利率时代，同一年发生“铁本事件"，国家严厉调控基础建设领域的投资，其后05-07年三年间全国各大城市的楼价开始暴涨。但是随着国家对房地产行业的加紧调控，而且在这三年间，国内陆续开放了其他的一些投资渠道，房地产虽然仍然是较大宗的保值增值投资，但很显然，其在过去三年间那种在投资市场上”唯我独尊“的地位将会受到不小程度的削弱。
从2004年开始，广东省企业向外转移的趋势越来越明显，而长三角、环渤海接纳产业的势头却愈加猛烈，这一趋势到07年益加显著，这个趋势也暗示了，至少从人口量的角度，广东省房地产市场的真实需求量未必真的如预期的那么乐观。
投资热点与区域的深刻变化，对习惯于惯性思维的国内金融机构而言，真的是一个极大的挑战。再加上国家不断从紧的宏观调控政策，看来国内金融机构不狠下一番真功夫的话，这次恐怕不容易过关了。
四、对07年几个突出言论的简评
1、“买涨不买跌”
如果中国房地产市场永远充斥的都是这样简单的投机思维与论调的话，楼市的前景真的非常堪忧。
2、“长期看涨”
总的来说，这句是“正确的废话”。相信只要是中学文化程度的人都会很明白我国“人多地少”的国情，“长期看涨”这样的简单结论竟然还算得上是一个专业结论？
3、“面粉贵过面包”
“通过地价促楼价，通过楼价促股价”，国内房地产市场主要是以香港楼市作为范本的，但是对于行业的风险管理却远远未学到家，只是做足了“炒高地皮”等表面文章。
大洋网友：凌空一击
2008年07月21日 09:45:11
房地产众生相
思考之一 企业个案思考
一、万科
进入07年以后，万科开始从公司外部招募高层人才，这种招募不仅已超出了万科公司的内部提拔，甚至也超出了房地产行业的范畴，例如万科新近招入的几名高级人才就来自于宝洁等消费品企业，完全是一种跨行业的招募。这种举动表明，万科的企业管理思路已从三四年前来源于比较案例研究的标杆企业比较阶段，渐渐进化到更注重企业自身发展内在逻辑的发展阶段。而伴随着企业管理上的进一步规范化，或者终于有一天，王石能够弥补其至今仍然不能与联想柳传志、华为任正非等比肩而立的遗憾，虽然万科今天的市场价值已经可以与联想、华为等相媲美。
二、合富辉煌
04年上市的合富分别于04年与06年引入黎振伟、黎文江，从无到有，从弱到强地建立起前期策划部与市场研究部。合富虽然早期一直以营销代理能力著称，但自06年以来，其在市场分析研究的权威度以及区域发展研究能力方面的进步可谓一日千里，07年10月，合富一举中标天津地铁小淀的区域开发项目，更是合富在区域业务方面的质的突破。国内的房地产中介行业一直以来都外于一种“因为核心资源不多而不得不依附于开发商”的尴尬状态，此次合富辉煌成功地成为国内“土地一级开发商”的开发顾问，这种角色能否为“地产中介制衡开发商势力”而走出一条新路呢？要知道，国内开发商大多数均为“土地二级开发商”，也受制于“土地一级开发商”，那么合富是否会在企业发展之路上另辟蹊径呢？拭目以待。
三、碧桂园与阿里巴巴
碧桂园在香港上市之时，其吸纳资金量创了纪录，然而及后阿里巴巴在香港的上市同样不遑多让。房地产业与网络业，一个是实在的传统行业的代表，另一个是典型的虚拟经济，现在却渐行渐近了。07年10月， 在广东省房协举办的一个关于“珠三角一小时生活圈”的高峰论坛上，有一个嘉宾很有意思地提出“网络与通讯对于异地居住与工作的模式会带来怎么样的影响”，直白来说就是，对于房地产行业，互联网络这个变数，将会带来更剧烈的挑战，还是更紧密的合作呢？现在的网络企业还未足以对房地产业构成实质性的影响，但网络行业仍有高速发展的空间，而土地却已越来越稀缺了，未来会怎样？很值得深思。
四、恒大
虽然恒大地产一再高调地宣传其香港上市战略，但是却不得不一直地延迟上市。综合考虑恒大在外部资金输入以及内部管理混乱上的种种传言，如果搞不好，恒大地产有可能在08-09年内崩盘。在05-07年的房地产企业上市潮中，恒大反其道而行之，将已到手的“绿景地产”转手给天誉地产，只赚了区区不到一个亿，却失去了一个能够在07年上半年疯狂融资的平台。08年初，恒大不顾市场与政策大势，偏执地拿下广州市的天价地，但是至今其香港上市计划仍无进展，这笔土地出让金巨资恐怕很难掏得出来。遑论其他，单看恒大在金融与战略计划之间的不平衡，就可想象其组织管理能力如何。
五、有特色的中型开发商或会活得好
早期依靠关系拿地发展起来，并进而上市的一批“大型”开发商（名字就不要说明了），其内部的组织管理及外部的公众关系（而不是政府关系）却实在令人垢病，它们日后能走多远，实在令人怀疑。倒是有一批后来发展起来的中型开发商，或有人文艺术方面的特色，或有战略发展研究方面的考量，反而有可能在逐步规范化之后的国内市场悄然走好。
作为房地产市场主体之一的开发商，在整体市场仍不规范的国内房地产市场，土地与资金仍然是业界竞争的焦点，因而诸如开发经理、融资经理才是开发商中的主要职位。然而，随着国内土地市场与金融市场日渐一日地走向规范化运作，开发商未来的竞争焦点将会渐渐转移至规划、设计、建造等方面。
思考之二 地产中介企业上市的价值思考
企业上市意味着什么？大家都已谈得太多了，我认为其意义更在于立足于公司全局思考，合理地调整业务与资源的有效配置。对于中介代理行业而言，其入行门槛不高，其核心资源不多，因而往往就是卖了一把赚了一把就散伙，想要形成规范化运作的公司机构并不容易，浮躁心态、狭隘视野与短视行为较其他行业尤甚。中介行业形成公司运作，进而上市运作，对于行业与企业的真正意义在于，中介业能够得以按正常的企业逻辑思维运作，包含研发、营销、售后、反馈等等正常环节，而不仅仅是卖出为王、多者为胜的销售逻辑。之前发生的创辉事件，更让人不得不深思中介代理行业与企业的未来发展路径。
思考之三 本地房地产市场的日渐规范，为国际资本的进入提供便利。
近三四年来国内政务信息不断公开透明化，特别是借助于互联网络等新兴手段，以前诸如规划、国土等权威信息往往需要经过各种灰色手段方能获取的状况渐渐改观。相关的政府信息网站开始定期地公布各种类型的信息与数据，而一些房地产中介企业，如中原、合富等，也开始在其企业网站或企业博客中公布各种市场信息。
2004年的“831土地大限”，往往成为业界抨击地方政府故意抬升地价，进而使楼价升高的最大目标。“831土地大限”之前，土地出让大多是协议转让，带来了较为低廉的楼价，也使得国有资产大量流失，“831土地大限”之后，住宅及经营性用地的出让资金替代了工业用地的出让资金，一跃成为地方财政收入的主要支柱，但同时，不可忽视的是，土地公开出让制度确实带来了至少是表面上的规范化机制。至于土地出让资金在政府财政中应该如何使用，以及土地公开出让如何进一步改善，恐怕已不是房地产行业本身就能回答的了。
本地房地产市场的日渐规范，为国际资本的进入提供了便利。
思考之一 企业个案思考
一、万科
进入07年以后，万科开始从公司外部招募高层人才，这种招募不仅已超出了万科公司的内部提拔，甚至也超出了房地产行业的范畴，例如万科新近招入的几名高级人才就来自于宝洁等消费品企业，完全是一种跨行业的招募。这种举动表明，万科的企业管理思路已从三四年前来源于比较案例研究的标杆企业比较阶段，渐渐进化到更注重企业自身发展内在逻辑的发展阶段。而伴随着企业管理上的进一步规范化，或者终于有一天，王石能够弥补其至今仍然不能与联想柳传志、华为任正非等比肩而立的遗憾，虽然万科今天的市场价值已经可以与联想、华为等相媲美。
二、合富辉煌
04年上市的合富分别于04年与06年引入黎振伟、黎文江，从无到有，从弱到强地建立起前期策划部与市场研究部。合富虽然早期一直以营销代理能力著称，但自06年以来，其在市场分析研究的权威度以及区域发展研究能力方面的进步可谓一日千里，07年10月，合富一举中标天津地铁小淀的区域开发项目，更是合富在区域业务方面的质的突破。国内的房地产中介行业一直以来都外于一种“因为核心资源不多而不得不依附于开发商”的尴尬状态，此次合富辉煌成功地成为国内“土地一级开发商”的开发顾问，这种角色能否为“地产中介制衡开发商势力”而走出一条新路呢？要知道，国内开发商大多数均为“土地二级开发商”，也受制于“土地一级开发商”，那么合富是否会在企业发展之路上另辟蹊径呢？拭目以待。
三、碧桂园与阿里巴巴
碧桂园在香港上市之时，其吸纳资金量创了纪录，然而及后阿里巴巴在香港的上市同样不遑多让。房地产业与网络业，一个是实在的传统行业的代表，另一个是典型的虚拟经济，现在却渐行渐近了。07年10月， 在广东省房协举办的一个关于“珠三角一小时生活圈”的高峰论坛上，有一个嘉宾很有意思地提出“网络与通讯对于异地居住与工作的模式会带来怎么样的影响”，直白来说就是，对于房地产行业，互联网络这个变数，将会带来更剧烈的挑战，还是更紧密的合作呢？现在的网络企业还未足以对房地产业构成实质性的影响，但网络行业仍有高速发展的空间，而土地却已越来越稀缺了，未来会怎样？很值得深思。
四、恒大
虽然恒大地产一再高调地宣传其香港上市战略，但是却不得不一直地延迟上市。综合考虑恒大在外部资金输入以及内部管理混乱上的种种传言，如果搞不好，恒大地产有可能在08-09年内崩盘。在05-07年的房地产企业上市潮中，恒大反其道而行之，将已到手的“绿景地产”转手给天誉地产，只赚了区区不到一个亿，却失去了一个能够在07年上半年疯狂融资的平台。08年初，恒大不顾市场与政策大势，偏执地拿下广州市的天价地，但是至今其香港上市计划仍无进展，这笔土地出让金巨资恐怕很难掏得出来。遑论其他，单看恒大在金融与战略计划之间的不平衡，就可想象其组织管理能力如何。
五、有特色的中型开发商或会活得好
早期依靠关系拿地发展起来，并进而上市的一批“大型”开发商（名字就不要说明了），其内部的组织管理及外部的公众关系（而不是政府关系）却实在令人垢病，它们日后能走多远，实在令人怀疑。倒是有一批后来发展起来的中型开发商，或有人文艺术方面的特色，或有战略发展研究方面的考量，反而有可能在逐步规范化之后的国内市场悄然走好。
作为房地产市场主体之一的开发商，在整体市场仍不规范的国内房地产市场，土地与资金仍然是业界竞争的焦点，因而诸如开发经理、融资经理才是开发商中的主要职位。然而，随着国内土地市场与金融市场日渐一日地走向规范化运作，开发商未来的竞争焦点将会渐渐转移至规划、设计、建造等方面。
思考之二 地产中介企业上市的价值思考
企业上市意味着什么？大家都已谈得太多了，我认为其意义更在于立足于公司全局思考，合理地调整业务与资源的有效配置。对于中介代理行业而言，其入行门槛不高，其核心资源不多，因而往往就是卖了一把赚了一把就散伙，想要形成规范化运作的公司机构并不容易，浮躁心态、狭隘视野与短视行为较其他行业尤甚。中介行业形成公司运作，进而上市运作，对于行业与企业的真正意义在于，中介业能够得以按正常的企业逻辑思维运作，包含研发、营销、售后、反馈等等正常环节，而不仅仅是卖出为王、多者为胜的销售逻辑。之前发生的创辉事件，更让人不得不深思中介代理行业与企业的未来发展路径。
思考之三 本地房地产市场的日渐规范，为国际资本的进入提供便利。
近三四年来国内政务信息不断公开透明化，特别是借助于互联网络等新兴手段，以前诸如规划、国土等权威信息往往需要经过各种灰色手段方能获取的状况渐渐改观。相关的政府信息网站开始定期地公布各种类型的信息与数据，而一些房地产中介企业，如中原、合富等，也开始在其企业网站或企业博客中公布各种市场信息。
2004年的“831土地大限”，往往成为业界抨击地方政府故意抬升地价，进而使楼价升高的最大目标。“831土地大限”之前，土地出让大多是协议转让，带来了较为低廉的楼价，也使得国有资产大量流失，“831土地大限”之后，住宅及经营性用地的出让资金替代了工业用地的出让资金，一跃成为地方财政收入的主要支柱，但同时，不可忽视的是，土地公开出让制度确实带来了至少是表面上的规范化机制。至于土地出让资金在政府财政中应该如何使用，以及土地公开出让如何进一步改善，恐怕已不是房地产行业本身就能回答的了。
本地房地产市场的日渐规范，为国际资本的进入提供了便利。
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